Cứu bất động sản cần truy cứu trách nhiệm

Nguyễn Xuân Hải

Trước khi đề xuất đến việc giải cứu thị trường BĐS, ta cần phải nghiêm khắc kiểm điểm, để rút kinh nghiệm và đồng thời cũng phải truy cứu trách nhiệm cho rõ ràng.

Góc nhìn khác về giải cứu bất động sản
Bơm tiền cứu bất động sản
“Cứu” bất động sản: Lập công ty quản lý tài sản quốc gia?
Cứu BĐS: Nhà nước phải điều tiết cuộc chơi
Mời bạn đọc hiến kế "giải cứu" Bất động sản

Năm 2012, tôi có 2 bài viết về Bất động sản (BĐS), bài “Xin đừng tham lợi ích nhỏ, bỏ lợi ích lớn" đăng trên Tạp chí Người Xây dựng số 6 năm 2012 và bài "Thà chịu bệnh còn hơn chịu chết" đăng trên báo Người Cao tuổi số ra ngày 3 tháng 11 năm 2012.

 

Cả 2 bài viết trên mới chỉ cung cấp thông tin, tìm nguyên nhân, đánh giá và phân tích tình hình BĐS của nước ta mà chưa đưa ra giải pháp để làm tan băng thị trường BĐS. Nay, Chuyên trang Bất động sản VLand có lời kêu gọi hiến kế giải cứu, tôi cũng cố vắt bộ óc vốn còn tăm tối của mình ra, để xem có được kế gì.

Trước khi đề xuất đến việc giải cứu thị trường BĐS, ta cần phải nghiêm khắc kiểm điểm, để rút kinh nghiệm và đồng thời cũng phải truy cứu trách nhiệm cho rõ ràng.

Vào đầu năm 2008, nhiều chuyên gia đã cảnh báo về khả năng bong bóng BĐS sẽ nổ ra tại Việt Nam (VN) trong những năm tới, bởi trước đó nó đã xảy ra ở nhiều nước trên thế giới. Nhưng ở các nước đó nó nhẹ hơn bởi việc xây dựng của họ đều đặn, thận trọng có chừng mực chứ không ào ạt như ở VN. Bỏ qua những lời cảnh báo, các nhà kinh doanh BĐS đổ xô vào các dự án nhà ở thương mại, không quan tâm đến các dự án nhà ở xã hội bởi loại dự án này lãi vừa ít lại vừa chịu kiểm soát ngặt nghèo.

Có thể phân những nhà kinh doanh bất động sản làm 3 cấp: Cấp 1 là chủ dự án toàn phần, thường là một Công ty, Tổng công ty lớn; cấp 2 là chủ dự án bộ phận (một phần độc lập của dự án), thường là một Công ty loại trung bình; cấp 3 là chủ công trình, hoặc một số công trình thường là một Công ty nhỏ hoặc của cá nhân, gia đình.

Về cơ bản, cả 3 loại cấp này đều nhằm mục đích kinh doanh kiếm lãi, kể cả người chỉ mua một ngôi nhà hoặc một căn hộ, không phải để ở mà để bán lấy chênh lệch khi được giá, hoặc cho thuê, hoặc có thể để ở nhưng phải bán chỗ ở cũ của họ mới đủ tiền mua căn hộ mới. Hiện nay, họ cũng ở trong hoàn cảnh rất đáng thương. Dùng sổ đỏ của nhà đang ở, thế chấp để vay tiền ngân hàng với lãi xuất rất cao, nay họ đang trong tình cảnh sống dở chết dở.

Số này cũng rất đông. Vậy trong suy nghĩ của các nhà giải cứu, nếu coi họ là phần tử mua đi bán lại, là phần tử đầu cơ trục lợi... mà không quan tâm đến họ là không công bằng. Bởi bản chất của kinh doanh là mua bán, kinh doanh BĐS cũng vậy, lãi thì ăn, còn lỗ thì kêu, cũng là lẽ thường tình. Vả lại kêu thì cứ kêu, nhưng khi quan sát cuộc sống của họ thì vẫn còn đế vương lắm. Tuy vậy, nếu Nhà nước không tìm cách gỡ khó cho họ thì nền kinh tế chung của đất nước bị ảnh hưởng lớn, an sinh xã hội bị đe doạ, dân sẽ bị khổ... vì thế phải tìm cách cứu các doanh nghiệp và cứu cả các cá nhân kinh doanh BĐS. Nếu chỉ tìm cách giải cứu cho cấp 1 hoặc cấp 2 mà không quan tâm đến cấp 3 là cấp đại trà thì không khác nào chỉ quan tâm đến người giàu, mà không quan tâm đến người nghèo.

Việc triển khai quá nhiều dự án BĐS, đến mức để BĐS ứ đọng, không có người mua, khiến cho đống tài sản khổng lồ của xã hội nằm chết đó, không phát huy được hiệu quả, lỗi này trước hết là của các nhà kinh doanh bất động sản, bởi họ lao vào thị trường như một con thiêu thân, thiếu tầm nhìn xa trông rộng, thiếu một sự dự báo chính xác, lại quá chủ quan mặc dù đã có cảnh báo. Việc phê duyệt quá nhiều dự án BĐS là lỗi của người quản lý phát triển, bởi không những họ không ngăn cản, khuyên can mà còn vào hùa với các nhà kinh doanh BĐS để cùng kiếm lợi, họ đã không định hướng được cho các doanh nghiệp. Việc cho vay quá nhiều cho các dự án BĐS với lãi suất quá cao là lỗi của các Ngân hàng. Có thể nói là tầm nhìn của cả 3 đối tượng này còn rất hạn chế. Chỉ thấy lợi trước mắt mà không lường được hậu quả tương lai.

Dù sao thì chuyện đã rồi, nói lắm cũng chẳng ích gì, nhưng cũng phải nói một lần để dân biết vì dân là chủ.

Bàn về biện pháp giải cứu, trước tiên ta phải thấy bản chất của việc giải cứu là điều chỉnh túi tiền của người này sang người khác. Việc giảm thuế, dãn thuế... chính là đem tiền của dân đi giải cứu. Ai cũng biết, lẽ ra từ tháng 3-2013, cán bộ công nhân viên chức, các cụ về hưu, đều được tăng lương cơ bản lên 300.000 đồng/tháng, nay chỉ được tăng 100.000 đồng mà đến tháng 7 mới được tăng. Vì sao vậy? Vì phải đem số tiền đó để giải cứu mọi sự làm ăn thua lỗ.

Tôi xin đề xuất 10 giải pháp, từng giải pháp tôi đều có đầy đủ luận cứ. Để tránh mất thời gian, tôi xin được tóm tắt như sau:

1- Từ nay đến năm 2020, Nhà nước Trung ương và địa phương không phê duyệt, triển khai thêm bất kỳ một khu đô thị mới nào nữa.
2- Từ nay đến năm 2020, Nhà nước Trung ương và địa phương không phê duyệt, triển khai thêm bất kỳ một nhà máy xi măng nào nữa.
3- Từ nay đến năm 2020, Nhà nước Trung ương và địa phương không phê duyệt, triển khai thêm bất kỳ một một nhà máy thuỷ điện nào nữa.
4- Căn hộ diện tích lớn đã hoàn thiện xây dựng không được phép chia nhỏ mà phải bán giá rẻ hơn, thu tiền trước 1/3 rồi sau cho trả dần và tính lãi suất 4% năm.
5- Với nợ xấu BĐS ở Ngân hàng, từ năm 2013 chỉ được tính lãi suất 4% năm.
6- Các ngân hàng có nợ xấu lớn, làm ăn ít lãi hoặc thua lỗ thì phải giảm tiền lương, tiền thưởng của CBNV ngân hàng đó, chỉ cho họ được hưởng theo thang lương của Cán bộ công chức nhà nước, khi nào có lãi hãy tính sau.
7- Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thua lỗ thì CBNV của họ cũng chỉ được hưởng theo thang lương của Cán bộ công chức nhà nước, khi nào có lãi hãy tính sau.
8- Các nhà kinh doanh BĐS phải chấp nhận lãi ít hoặc chịu lỗ một chút để giải phóng hàng tồn kho của mình - ai giảm được giá càng nhiều càng tốt - để có tiền trả ngân hàng và để có nhiều người mua được nhà ở. Không nên coi đây là việc bán phá giá bởi giá bán trước đây là quá cao và họ đã hưởng lãi quá nhiều.
9- Trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư đã phải bôi trơn quá nhiều cho các nhà quản lý, vì thế giá thành đã đội lên quá cao. Để giảm bớt giá thành BĐS đã triển khai, nay kêu gọi các nhà quản lý các cấp đã trót nhận tiền hoặc hiện vật của các chủ đầu tư, xin hãy trả lại cho chủ đầu tư một cách kín đáo, vẫn bảo toàn được danh dự. Điều này phù hợp với việc thực hiện nghị quyết 4 của Trung ương. Có nhiều người cho rằng biện pháp này là khó khả thi. Nhưng quả thực nếu không làm được thì Nghị quyết 4 cũng khó khả thi.
10- Nếu các nhà quản lý không chịu trả lại cho chủ đầu tư tiền hoặc hiện vật bôi trơn thì cho phép Chủ đầu tư được quyền đòi nhà quản lý. Nếu các nhà quản lý không chịu trả thì chủ đầu tư được quyền tố cáo đến các cơ quan phòng chống tham nhũng mà không bị quy kết tội là đưa hối lộ. Điều này hiện rất phù hợp với ý Đảng, lòng dân trong công cuộc đấu tranh phòng chống tham nhũng.

Tôi còn biết có nhiều người đưa ra nhiều giải pháp, nhưng vì không phải của tôi nghĩ nên tôi không viết ra đây.